Ingatlan állapotfelmérés – valós esettanulmányok
Az alábbi valós példák jól mutatják, hogy egy ingatlan esztétikai állapota önmagában nem feltétlenül árulja el a rejtett műszaki problémákat. A vásárlás előtti állapotfelmérés célja, hogy még a döntés előtt feltárhatóvá váljanak azok a hibák és várható költségek, amelyek később jelentős kiadást okozhatnak.
Új építésű ikerház tetőszerkezeti hibái – mit tárhat fel a műszaki átadás-átvétel?
Egy Pest megyei, új építésű ikerház műszaki átadás-átvétele során a tetőszerkezet átvizsgálásakor több olyan kivitelezési hiányosság került feltárásra, amelyek egy elkészült ingatlannál kívülről már csak korlátozottan vagy egyáltalán nem észlelhetők.
Az eset jól mutatja, hogy új építésű ingatlannál sem érdemes kizárólag az esztétikai megjelenésből kiindulni. A tetőszerkezet csomópontjainak, rögzítéseinek, felfekvéseinek és a tető rétegrendi kialakításának ellenőrzése az átadás-átvétel egyik fontos része.
Eresz és szegélycsomópontok kivitelezési hiányosságai
A külső tetőrészeken több helyen pontatlan illesztések, nyitott hézagok és befejezetlen csomópontok voltak megfigyelhetők. Az eresz környezetének megfelelő kialakítása nem kizárólag esztétikai kérdés: fontos szerepet játszik a tető megfelelő átszellőzésében, a csapadékvíz biztonságos elvezetésében, valamint a rovarok és madarak tetőszerkezetbe történő bejutásának megakadályozásában.
Hiányos felfekvések a fa szerkezeti elemeknél
Nem megfelelő fa szerkezeti csomópontok
Hibás tetőfólia kialakítás
A tető alátétfóliája több helyen laza, gyűrött, illetve megszakított kialakítást mutatott. A csatlakozásoknál és szerkezeti áttöréseknél a fóliának folytonos, megfelelően átlapolt és szükség szerint tömített vízelvezető síkot kell képeznie.
A hibás kialakítás növelheti annak kockázatát, hogy porhó, csapóeső vagy egyéb nedvesség a tetőszerkezet belső rétegeibe jusson.
Mit mutat ez az eset?
Az új építésű ingatlan műszaki ellenőrzésének célja nem kizárólag az esztétikai hibák felsorolása, hanem azoknak a szerkezeti és kivitelezési problémáknak a felismerése is, amelyek hosszabb távon beázáshoz, alakváltozáshoz, hőtechnikai problémákhoz vagy jelentős javítási költségekhez vezethetnek.
Ez az eset is jól mutatja, hogy az "új építésű" megnevezés önmagában nem jelent hibamentes kivitelezést.
Beázó terasz – 1,6 millió Ft váratlan felújítási költség
Egy Pest megyei családi ház megvásárlása után derült ki, hogy a terasz műszaki állapota jelentős beavatkozást igényel. A terasz alatt garázs található, amely az első nagyobb esőzést követően beázott. A helyszíni vizsgálat során több, már korábban is felismerhető hibajelenség volt megfigyelhető.
A fugákon hajszálrepedések, a csatlakozásoknál hiányos vagy elöregedett tömítések, valamint repedések és vízterhelésre utaló nyomok voltak láthatók. A terasz teljes körű helyreállításának költsége megközelítette az 1,6 millió Ft-ot.
A helyreállítás során a vízszigetelés, a burkolati rétegrend és a csatlakozások teljes körű javítása vált szükségessé.
Penész, hibás zuhanykabin és elektromos problémák egy budapesti lakásban
Egy budapesti lakás felújításának előkészítése során több olyan műszaki probléma vált láthatóvá, amelyet egy vásárlás előtti állapotfelmérés során jó eséllyel már korábban is észlelni lehetett volna. A zuhanytálca beépítése szakszerűtlen volt, a peremcsatlakozások tömítése elöregedett, a tapéta mögött pedig penészesedés alakult ki.
A tulajdonosok eredetileg csak tisztasági festéssel számoltak, azonban a lakás kiürítése után a feltárt hibák miatt jóval nagyobb beavatkozás vált szükségessé. A penészes falszakaszon a vakolat részleges eltávolítása, kiszárítás, újravakolás és festés történt, valamint az érintett elektromos vezetékek és szerelvények cseréje is indokolttá vált.
Ha előzetesen elvégeztették volna az állapotfelmérést, a felmerülő plusz munkák költségeit akár bele is alkudhatták volna a vételárba, és tisztában lehettek volna az ingatlan műszaki állapotával még a vásárlás előtt.
Mi a tanulságos ezekből az esetekből?
A műszaki hibák jelentős része már a vásárlás előtt felismerhető lehet megfelelő helyszíni vizsgálattal és műszeres ellenőrzéssel. Az állapotfelmérés célja nem az ingatlan minősítése, hanem az, hogy a vásárló a döntését a várható műszaki kockázatok és költségek ismeretében hozhassa meg.
Egy ilyen, körülbelül 60 m²-es lakás műszaki állapotfelmérésének díja 69 000 Ft, miközben az utólag feltárt hibák helyreállítási költsége megközelítette a 460 000 Ft-ot.