Anonimizált műszaki esettanulmány

Részben felújított, valójában menthetetlen? – súlyos műszaki hibák egy Pest megye határában fekvő ingatlannál

A részben felújított megjelenés mögött nemcsak gyenge kivitelezés, hanem a meglévő épületszerkezetek bizonytalan és kedvezőtlen állapota is komoly kockázatot jelenthet.

Helyszín Pest megye határában

Ingatlan Régi építésű, részben felújított családi ház

Vizsgálat Vásárlás előtti műszaki állapotfelmérés

Egy részben felújított ingatlan első ránézésre kifejezetten vonzó lehet a vásárló számára. Új burkolatok, frissen javított falfelületek, korszerűsített tetőrészletek vagy megkezdett homlokzati munkák könnyen azt az érzetet kelthetik, hogy a nehezén már túl van az épület, és csak a felújítás befejezése van hátra.

A helyszíni műszaki állapotfelmérés azonban egészen más képet mutathat. Ebben az esetben nem egyszerűen arról volt szó, hogy néhány felújítási munkát gyenge minőségben végeztek el. A meglévő épületszerkezetek állapota, a régi és új szerkezetek kapcsolata, valamint a már elkészült munkák kivitelezési minősége együttesen olyan kockázatot jelentett, amely mellett felmerült a kérdés: érdemes volt-e egyáltalán ebben az állapotban megkezdeni a felújítást?

Az esettanulmány két, hasonló műszaki problémákat mutató, Pest megye térségében vizsgált ingatlan tapasztalataiból összeállított, anonimizált szemléltető anyag. A pontos helyszínek és személyes adatok nem kerülnek bemutatásra.

1. A legnagyobb probléma nem a felújítás hiánya volt, hanem a kiinduló állapot

Egy régi épület felújítása előtt elsőként mindig azt kellene tisztázni, hogy milyen állapotban vannak azok a szerkezetek, amelyekre az új rétegrendek és szerkezetek kerülnek.

Az egyik vizsgált épület régi, vegyes falazatú ingatlan volt. A belső falfelületek jelentős részét gipszkarton burkolat takarta, ezért a mögöttes falszerkezet közvetlen szemrevételezése és nedvességi állapotának megbízható, feltárás nélküli vizsgálata nem volt lehetséges.

Vagyis miközben bizonyos részeken már megkezdődött vagy részben el is készült a felújítás, maga a meglévő épület teljes műszaki állapota több helyen továbbra sem volt megfelelően tisztázott.

Rendezetlen, törmelékes kültéri terület egy részben felújított családi háznál — A meglévő környezet és az épület körüli kialakítás több helyen rendezetlen, befejezetlen állapotot mutatott.

Elöregedett eresz és ragalja egy régi családi házon — Az elöregedett kültéri szerkezetek állapota jól mutatta, hogy a felújítás mellett jelentős meglévő szerkezeti problémákkal is számolni kellett.

2. Tetőfelújítás – amikor az új szerkezet sem jelent automatikusan javulást

A tető az egyik legfontosabb épületszerkezet, ezért annak felújításánál különösen lényeges a szakszerű kivitelezés.

A helyszíni vizsgálat során több olyan tetőfedési és csomóponti megoldás volt látható, amelynek kivitelezési minősége kifogásolható volt. A lemezfedés egyes részein sérülések, pontatlan kialakítások, valamint a régi és új tetőfelületek találkozásánál problémás csatlakozások voltak megfigyelhetők.

A tetőfelújítás tehát önmagában nem jelentett megnyugtató megoldást. Az elkészült munkák egy része további felülvizsgálatot, javítást, illetve egyes helyeken akár részleges visszabontást és újrakivitelezést is szükségessé tehet.

Részben elkészült fémlemez tetőfedés egy felújítás alatt álló házon — A tetőfedés részben elkészült állapota és a csomópontok kialakítása további műszaki felülvizsgálatot igényelt.

Sérült és deformálódott fém lemezburkolat — A lemezfelületen jelentős deformáció és sérülés volt látható.

Régi tetőfedés és új fémlemez fedés problémás csatlakozása — A régi és az új tetőfedés találkozása különösen kockázatos csomópontot képezett.

3. Homlokzat: új felületek, befejezetlen és szakszerűtlen részletek

A homlokzaton szintén jól megfigyelhető volt a régi épület és a megkezdett felújítás közötti ellentmondás.

Több helyen befejezetlen hőszigetelési és felületképzési munkák, egyenetlen javítások és pontatlan csatlakozások voltak láthatók. Egy homlokzat esetében nem kizárólag az esztétika számít: a hibásan kialakított csatlakozások, hiányos lezárások és nem megfelelő felületképzés később nedvességbejutáshoz, fagyási károkhoz és további állagromláshoz vezethet.

Az egyik vizsgált épületnél az ereszcsatorna-rendszer teljes hiánya is komoly problémát jelentett. A tetőről lefolyó csapadékvíz szabályozott összegyűjtése és épülettől történő elvezetése így nem volt biztosított.

Bontott és javítatlan vegyes falazatú homlokzat — A homlokzat több pontján a meglévő szerkezet és a felújítás kapcsolata befejezetlen állapotot mutatott.

Károsodott lábazat és nyílászáró káva egy régi családi házon — A lábazati és nyílászáró körüli felületeken jelentős károsodások, leválások és befejezetlen javítások voltak láthatók.

4. Gipszkartonozás és belső felületképzés – látványos hibák már félkész állapotban

A belső felújítás kivitelezési színvonala több helyen már szemrevételezéssel is kifogásolható volt.

A gipszkarton szerkezetek csatlakozásainál, a glettelt felületeken és a mennyezeti kialakításoknál pontatlan, egyenetlen munkavégzés volt tapasztalható.

Ha már a látható felületeken is ilyen szintű pontatlanság jelentkezik, jogosan merül fel a kérdés, hogy milyen minőségben készülhettek azok a szerkezetek és vezetékek, amelyek időközben már eltakarásra kerültek.

Szakszerűtlen gipszkarton mennyezeti csatlakozás és javítás — A gipszkarton és a csatlakozó felületek kialakítása több ponton pontatlan és befejezetlen volt.

5. Hidegburkolatok – nem csak esztétikai kifogások

A fürdőszobai hidegburkolatok több részleténél pontatlan kivitelezés volt látható. A szerelvények körüli burkolatvágások, csatlakozások és felületképzések minősége nem érte el az elvárható színvonalat.

Egy ilyen hibánál nem feltétlenül maga a ferdén vagy pontatlanul kivágott burkolólap jelenti a legnagyobb problémát. Sokkal fontosabb kérdés, hogy az ilyen csomópontok mögött a vízszigetelés, a csőáttörések tömítése és a rétegrend kialakítása megfelelően készült-e el.

Pontatlan burkolatvágás a zuhany csaptelep környezetében — A szerelvények környezetében a burkolatvágások és csatlakozások kivitelezése kifogásolható volt.

Hidegburkolati kivitelezési hiba egy fürdőszobában — A hidegburkolatoknál több helyen esztétikai és kivitelezési hiányosságok voltak megfigyelhetők.

6. Nyílászárók és csatlakozásaik

A nyílászárók környezetében szintén több kivitelezési hiányosság volt megfigyelhető.

A bejárati ajtó körüli falszerkezet és káva kialakítása, valamint az alsó csatlakozások egyes részletei befejezetlen vagy kifogásolható állapotot mutattak.

A nyílászáró-beépítésnél nem elegendő az, hogy az ajtó vagy ablak a helyére kerüljön. A megfelelő rögzítés, a csatlakozási hézagok kialakítása, a lég- és vízzárás, valamint a külső és belső lezárások együttesen határozzák meg a szerkezet hosszú távú működését.

Bejárati ajtó felső vasalatának és rögzítésének kifogásolható kialakítása — A bejárati ajtó felső vasalatának és rögzítésének kialakítása kifogásolható volt, a csatlakozó felületek pedig befejezetlen állapotot mutattak.

Bejárati ajtó küszöb és padló csatlakozásának hiányos kialakítása — Az ajtó alsó csatlakozása és a padlószint találkozása további szakszerű kialakítást igényelt.

7. A látható hibáknál nagyobb probléma lehetett az, amit már nem lehetett ellenőrizni

Az ilyen ingatlanoknál az egyik legfontosabb kockázat nem feltétlenül egy konkrét repedés vagy rosszul elhelyezett burkolólap, hanem az, hogy a kivitelezési minőség több, egymástól független területen is problémásnak bizonyult.

Ha ugyanazon felújítás során a tetőfedésnél, a homlokzatnál, a gipszkartonozásnál, a burkolásnál, a nyílászárók környezetében és más szakipari munkáknál is jelentős hiányosságok tapasztalhatók, akkor a már eltakart szerkezetek megfelelő kivitelezése sem tekinthető automatikusan biztosítottnak.

Kérdéses kialakítású vételezési pont és vezetékcsatlakozások — A nehezen hozzáférhető helyen kialakított vételezési pont és vezetékcsatlakozások szakszerűsége külön ellenőrzést indokolt.

8. Felújított vagy csak részben elfedett?

Ez az eset jól mutatja, hogy a „felújított” vagy „részben felújított” megnevezés önmagában semmilyen garanciát nem jelent az ingatlan műszaki állapotára.

Egy új tetőfedés, friss gipszkarton, új burkolat vagy javított homlokzat mögött továbbra is megmaradhatnak:

elöregedett vagy bizonytalan állapotú eredeti szerkezetek,
nem megfelelően ellenőrzött falazatok,
gyenge tetőszerkezet,
hibás csomópontok,
nedvességre hajlamos szerkezetek,
valamint olyan kivitelezési hibák, amelyek kijavítása már bontással jár.

Ebben az esetben ezért nem az volt az elsődleges kérdés, hogy mennyi munka van még hátra a felújításból, hanem az, hogy a már elkészült munkákból mennyit kellene újra elvégezni, és maga a meglévő épület milyen további beavatkozásokat igényelne.

9. Műszaki és gazdasági kockázat egyszerre

A megkezdett felújítás hibáinak kijavítása önmagában is jelentős költséget jelenthet.

Ha azonban ehhez hozzáadódik a meglévő épületszerkezetek részleges feltárása, a tető vagy más szerkezetek megerősítése, a hibásan elkészült munkák visszabontása és újrakivitelezése, akkor az eredetileg tervezett felújítási költség könnyen többszörösére emelkedhet.

Az egyik vizsgált ingatlannál a feltárt hibák nagy száma és kiterjedtsége miatt a szakvélemény végső értékelése szerint az ingatlan műszaki és gazdasági szempontból is kiemelten magas kockázatot jelentett , ezért annak megvásárlását a vizsgált állapotban határozottan nem javasoltam.

Összegzés

A címben szereplő „menthetetlen” természetesen nem statikai minősítés, és nem azt jelenti, hogy egy ilyen épület műszakilag semmilyen körülmények között ne lenne helyreállítható.

A kérdés sokkal inkább gazdasági és műszaki: érdemes-e egy olyan ingatlant megvásárolni és tovább felújítani, ahol a meglévő szerkezetek állapota is bizonytalan, miközben a már elkészült felújítás jelentős részét is javítani vagy újraépíteni kellhet?

Ennél az esetnél pontosan ez volt a legfontosabb tanulság. A felújítás előtt először a meglévő épület műszaki állapotát kellett volna részletesen felmérni, a szükséges szerkezeti és állagmegóvási munkákat meghatározni, és csak ezek után megkezdeni az esztétikai és szakipari felújításokat.

Ingatlanvásárlás előtt érdemes a műszaki állapotot is tisztázni

Vásárlás előtti műszaki állapotfelmérés Budapesten, Pest megyében és Kecskeméten, részletes helyszíni vizsgálattal és fotókkal dokumentált szakvéleménnyel.

Állapotfelmérés részletei Árak Online időpontfoglalás

Az esettanulmány anonimizált, szakmai szemléltető anyag. A bemutatott megállapítások a helyszíni vizsgálatok során tapasztalt állapotok alapján készültek. A képek és a műszaki következtetések nem helyettesítik egy másik ingatlan egyedi helyszíni vizsgálatát.