Valós esettanulmány
Teljes körűen felújított családi ház műszaki állapotfelmérése egy Pest megyei városban
Friss felületek és felújított megjelenés mellett is több szakágat érintő kivitelezési és műszaki hiányosságok kerültek elő a vásárlás előtti átvizsgálás során.
A vizsgált ingatlan teljes körű felújításon esett át, azonban a helyszíni műszaki állapotfelmérés során több olyan hiba és kivitelezési hiányosság volt azonosítható, amelyet egy átlagos ingatlanmegtekintés során könnyű figyelmen kívül hagyni. A problémák nem egyetlen szakágra korlátozódtak: a kültéri kialakítások, a nyílászárók, a villamos rendszer, a nedvesség elleni védelem, a burkolatok és a tetőszerkezet egyaránt érintett volt.
1. Csapadékvíz-elvezetés és kültéri faelemek
A tetőfelületről összegyűjtött csapadékvíz az épület közvetlen környezetébe, a lábazati falszakaszok közelébe került elvezetésre. Szikkasztórendszer vagy az épülettől megfelelő távolságra történő elvezetés nem került kialakításra. Ez hosszabb távon fokozott nedvességterhelést jelenthet az alapozás és a lábazati falszerkezetek számára.
A tető külső faelemein, különösen a széldeszkákon, kezeletlen felületek és vetemedés is megfigyelhető volt. A megfelelő felületvédelem hiánya kedvezőtlenül befolyásolhatja a faanyag tartósságát.
2. Kerítés és kültéri burkolatok kivitelezési hibái
A kerítésoszlopok stabilitása több ponton nem volt megfelelő; egyes oszlopok már csekély kézi erőhatásra is elmozdultak. A bejárat előtti kültéri hidegburkolaton emellett már a vizsgálat időpontjában felválásra, illetve felfagyásra utaló elváltozások voltak láthatók.
3. Nyílászárók beépítési és csatlakozási hiányosságai
A beltéri ajtóknál több helyen elállítódás, nem megfelelő beállítás és indokolatlanul nagy alsó hézag volt megfigyelhető. A külső nyílászárók és az ablakpárkányok csatlakozásainál szintén több helyen maradtak hézagok.
A kültéri csatlakozások hiányos tömítése nem pusztán esztétikai kérdés: lehetőséget teremthet a csapadékvíz szerkezetbe jutására, és a csatlakozás légzárását is kedvezőtlenül befolyásolhatja.
4. Villamos rendszer: kapacitás és érintésvédelmi hiányosság
A mérőhelynél rendelkezésre álló betáplálás 1×25 A volt. A vizsgálat alapján ez a kapacitás a jelenlegi vagy jövőbeni fogyasztási igényekhez korlátozott lehet, ezért kapacitásbővítés és a mérőhely felülvizsgálata indokolt.
Ennél lényegesebb biztonsági megállapítás, hogy áram-védőkapcsoló nem került beépítésre. Az ÁVK hiánya miatt annak utólagos telepítése, valamint villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése indokolt.
5. Víz jelenléte és műszeresen igazolt nedvesedés
A vízmérőaknában felgyülemlett víz volt megfigyelhető. A víz pontos eredete a helyszíni szemrevételezés alapján nem volt egyértelműen meghatározható: csatlakozási tömítetlenség, talajvíz vagy beszivárgó csapadékvíz egyaránt felmerülhetett lehetséges okként.
Ennél komolyabb figyelmeztető jel volt, hogy az épület több falszakaszán műszeres vizsgálattal nedvesség jelenléte volt kimutatható. A bejárat melletti, hidegvízvezetéket tartalmazó szerelőtér közelében a mérőműszer a mérési tartomány felső határát elérő értéket jelzett, és a nedvesedés más falszakaszokon is megjelent.
A roncsolásmentes vizsgálat alapján a nedvesedés pontos oka nem volt egyértelműen meghatározható, ezért célzott feltárás és további vizsgálat vált indokolttá.
6. Burkolási és belső felületképzési hibák
A felújítás esztétikailag látványos elemei között is több kivitelezési hiányosság volt azonosítható. A melegburkolatokon szemrevételezéssel érzékelhető hullámosság és síkbeli egyenetlenség jelentkezett, ami az aljzat-előkészítés vagy a burkolatfektetés hiányosságaira utalhat.
A hidegburkolatoknál pontatlan vágások, illesztések és burkolati csatlakozások, valamint kifogásolható szilikonos tömítések voltak megfigyelhetők. A fal- és mennyezetfelületeken ugyancsak több egyenetlenség és felületképzési hiba jelentkezett.
7. Tetőfedési és ereszcsatorna-csatlakozási problémák
A tetőfedés és az egyes részletképzések kialakításánál több kivitelezési hiányosság volt megfigyelhető. Az ereszcsatorna a tetőfedés alsó cserépsorához képest túl alacsony pozícióban került elhelyezésre, ezért kérdéses volt, hogy a tetőfelületről lefolyó csapadékvíz teljes mennyisége megfelelően a csatornába jut-e.
A tetőfedésen sérült, törött cserepek is előfordultak, továbbá szellőzőcserepek nem kerültek beépítésre. Ezek miatt a fedés vízzárásának és a tetőszerkezet megfelelő átszellőzésének külön ellenőrzése indokolt.
8. Tetőfólia és padlásfödém hőszigetelésének hiányosságai
A tetőfólia több helyen szakszerűtlenül került kialakításra; a fóliaréteg folytonossága és megfelelő csatlakoztatása nem volt biztosított. A hézagok és hibás csatlakozások az alátéthéjazat vízelvezető és védelmi funkcióját kedvezőtlenül befolyásolhatják.
A padlásfödémen elhelyezett hőszigetelő anyag lefektetése szintén rendezetlen volt. A szigetelés folytonosságának és az egyes szigetelőelemek illeszkedésének felülvizsgálata szükséges, mert a hézagos kialakítás csökkenti a hőszigetelés tényleges hatékonyságát.
Összegzés – mit mutat ez az eset?
Ez a felmérés jól példázza, hogy a „teljes körűen felújított” megjelölés önmagában nem jelent műszaki garanciát. Egy ingatlan látványos, friss felületei mögött vagy mellett is maradhatnak olyan kivitelezési hibák, amelyek később javítási költséget, használati problémát vagy műszaki kockázatot jelenthetnek.
Ennél az ingatlannál a hibák több, egymástól független szakágat érintettek: a csapadékvíz-elvezetést, a kültéri kialakításokat, a nyílászárókat, a villamos rendszert, a nedvesség elleni védelmet, a burkolatokat és a tetőszerkezetet. A vásárlási döntés előtt ezért nem csak az esztétikai állapotot, hanem a kivitelezés műszaki minőségét is célszerű ellenőrizni.
Ingatlanvásárlás előtt műszaki állapotfelmérés?
Családi házak és lakások vásárlás előtti műszaki átvizsgálását Budapesten, Pest megyében és Kecskeméten vállalom. A helyszíni vizsgálatról részletes, fényképes szakvélemény készül.
Az esettanulmány egy valós helyszíni műszaki állapotfelmérés tapasztalatait mutatja be. A megbízó személyes adatai és az ingatlan pontos címe adatvédelmi okból nem kerülnek feltüntetésre. A megállapítások az adott ingatlan vizsgálatkori állapotára vonatkoznak.